Velké procento podnikatelů a firem neprovozuje svou činnost ve vlastním objektu, ale prostory si pronajímá od jiného subjektu. V dnešním článku podrobně rozeberu povinnosti nájemce objektu v oblasti bezpečnosti a ochrany zdraví při práci (BOZP) a požární ochrany.

Skutečnost je totiž taková, že si velmi často majitel objektu myslí, že vše musí provádět nájemce a naopak nájemce zase spoléhá na majitele objektu. Kde je ale pravda?

Tento článek se vztahuje a je relevantní pro všechny nájemce objektů či pracovišť, ať už se jedná o pracoviště kancelářského charakteru, pracoviště služeb - restaurace, bary, hotely, sklady nebo i výrobní pracoviště.

Nájemní smlouva je hlavním dokumentem, který by měl upravovat mimo jiné právě i otázky bezpečnosti práce a požární ochrany. Bohužel je tato oblast dost často podceňovaná a to i zkušenými "právníky", kteří smlouvy připravují. Často povinnosti nájemce objektu v oblastech BOZP a PO vůbec neobsahuje nebo obsahuje jen okrajově a obecně.

V nájemní smlouvě by mělo být přesně podchyceno, zejména kdo a jak se bude starat o technické vybavení pronajímaného prostoru. Objevují se pak zbytečné spory např. o to, kdo měl provádět údržbu kotle, kompresoru, vzduchotechniky, klimatizace, hasících přístrojů apod. Zejména právě provádění revizí technických zařízení je velmi vhodné, v nájemní smlouvě specifikovat. Vůbec ideální je, pokud smlouva obsahuje, např. formou přílohy, věcný seznam zařízení, která jsou předmětem nájmu a u každého se uvede, zda jeho údržbu a provoz zajišťuje nájemce nebo pronajímatel. Povinnosti nájemce objektu jsou tak zcela jednoznačné.

V praxi je potom ideální, pokud majitel objektu zajišťuje:

1. revize elektrických instalací (rozvody el. proudu);
2. revize zařízení na ochranu před účinky atmosférické a statické elektřiny (zejména bleskosvody);
3. revize a kontroly plynových zařízení (rozvody plynu);
4. kontroly provozuschopnosti požárně bezpečnostních zařízení (např. hydranty, požární signalizace apod.);
5. kontroly vzduchotechniky a klimatizace;

K výše uvedenému je potřeba mít podrobnou projektovou dokumentaci a výchozí revize. Navíc provedení revizí těchto zařízení často vyžaduje vstup do všech prostor objektu a ty mohou být často již mimo předmět nájmu.

Provádíme revize elektrických, plynových, tlakových i zdvihacích zařízení a vše s tím související.

Mezi běžné povinnosti nájemce objektu potom patří:

1. revize elektrických strojů a zařízení;
2. revize elektrických spotřebičů a prodlužovacích kabelů;
3. revize tlakových nádob stabilních;
4. servisní prohlídky plynových spotřebičů;
5. revize a kontroly zdvihacích zařízení
6. kontroly provozuschopnosti přenosných hasících přístrojů;
7. uživatelské kontroly klimatizačních jednotek;
8. kontroly dalšího technického vybavení, jako např. kontroly žebříků a regálů.

V případě, že majitel objektu pronajímá prostor i s určitým technickým vybavením, stroji a zařízeními a chce, aby jejich provoz a údržbu zajišťoval nájemce, je nutností, aby tomuto nájemci poskytl veškerou potřebnou provozní a průvodní dokumentaci k nim.

V oblasti požární ochrany mluví zákon poměrně jasně, cituji:

Právnické osoby a podnikající fyzické osoby plní povinnosti na úseku požární ochrany ve všech prostorách, které užívají k provozování činnosti. Provozuje-li činnost v prostorách více právnických osob nebo podnikajících fyzických osob, plní povinnosti na úseku požární ochrany na místech, která užívají společně, vlastník těchto prostor, není-li smlouvou mezi nimi sjednáno jinak. Součástí smlouvy musí být i určení osoby odpovědné za plnění povinností na úseku požární ochrany.

Nájemce tedy v pronajatém prostoru, musí plnit úkoly požární ochrany. Výjimkou jsou např. společné chodby, sociální prostory, venkovní prostory, kde úkoly požární ochrany plní vlastník, pokud právě v nájemní smlouvě není sjednáno jinak.

Základní úkoly požární ochrany

Nájemce by tedy měl v rámci svého užívaného prostoru, plnit zejména následující úkoly požární ochrany:

1. Začlenění provozovaných činností do kategorií požárního nebezpečí;
2. Určení a vyhodnocení podmínek požární bezpečnosti;
3. Vypracování dokumentace požární ochrany;
4. Provádění školení o požární ochraně;
5. Provádění preventivních požárních prohlídek;
6. Provádění kontroly dokumentace požární ochrany;
7. Organizace cvičného požárního poplachu;
8. Zajištění požárního a únikového značení;
9. Zajištění provozuschopnosti provozovaných strojů, technických zařízení, přístrojů a nářadí, včetně věcných prostředků požární ochrany a požárně bezpečnostních zařízení, pokud z nájemní smlouvy nevyplývá jinak.

K řádnému splnění výše uvedených úkolů, by měl majitel objektu poskytnout součinnost a zejména, schválenou projektovou dokumentaci skutečného provedení objektu. Ta je významná zejména v případě určení podmínek požární ochrany a dále v případech, kdy nájemce bude provozovat činnosti se složitými podmínkami pro zásah nebo vysokým požárním nebezpečím a bude tak povinen vypracovávat dokumentaci zdolávání požární či posouzení požárního nebezpečí.

Ke splnění úkolů požární ochrany, Vám může pomoci i profesionální vzorová dokumentace SAW:

V oblasti bezpečnosti a ochrany zdraví při práci (BOZP), jsou povinnosti nájemce poněkud jasnější, než-li v oblasti požární ochrany. Dle zákoníku práce za zajištění bezpečnosti odpovídá zaměstnavatel a úkoly BOZP plní prostřednictvím svých vedoucích zaměstnanců.

Zaměstnavatel dokonce odpovídá za bezpečnost všech osob, které jsou s jeho vědomím a souhlasem na jeho pracovišti.

Z toho plyne, že zaměstnavatel zkrátka nemůže dopustit, aby pracoviště byla pro jeho zaměstnance nebezpečná. Pokud např. majitel objektu má provádět určité úkony, jako např. revize a tyto neplní, zaměstnavatel je musí splnit za něj nebo zkrátka ukončit činnost.

Nedávno jsem se setkal s nájemníkem - provozovatelem skladu.  Sklad byl vybavený regálovými systémy. Provozovatel kontroly regálů neprováděl s tím, že je má provádět majitel objektu, kterému regály patří s odvoláním na to, že regály jsou trvalou součástí skladové haly. Majitel ale žádné kontroly neprováděl. V nájemní smlouvě toto řešeno vůbec nebylo. Postupovat je v tomto případě nutno dle ustanovení odst. (1), § 102, zákona č. 262/2006 Sb., Zákoníku práce, úz, cituji: "Zaměstnavatel je povinen vytvářet bezpečné a zdraví neohrožující pracovní prostředí a pracovní podmínky vhodnou organizací bezpečnosti a ochrany zdraví při práci a přijímáním opatření k předcházení rizikům."

Mezi základní povinnosti každého nájemce na úseku bezpečnosti a ochrany zdraví při práci patří zejména:

1. Management (řízení) rizik;
2. Kategorizace prací;
3. Pracovnělékařské služby;
4. Poskytování osobních ochranných pracovních prostředků (OOPP);
5. Zpracování dokumentace BOZP;
6. Školení a informování o BOZP;
7. Preventivní a kontrolní činnost BOZP.

Disponujeme osvědčením o odborné způsobilosti v bezpečnosti práce a pomůžeme Vám splnit veškeré zákonné požadavky BOZP.